當前位置: 伊朗里尔兑换多少人民币 > 購房講堂 > 房產知識 > 每個人都要了解的房地產知識點

里尔佩佩和姆巴佩:每個人都要了解的房地產知識點

伊朗里尔兑换多少人民币 www.izjic.com.cn 作者:來源:騰訊新聞 發布時間:2019-10-28

   房地產是如此的重要,而又如此的廣受爭議。它是財富的象征、經濟周期之母、金融?;牟咴吹?、大類資產配置的核心,同時它關系民生福祉、社會穩定、實體經濟競爭力,長期以來社會各界對于房地產都存在一定誤解,特別是媒體熱炒的負責率高企,貌似房地產要排隊跳樓了,不少人研讀各房企半年報也得出不少唱衰言論。其實并沒有那么糟糕,微事件君整理了相關房地產知識點,希望讓大家多點了解,少點誤解。

1572228094182249.jpg


  1、再賺錢的地產項目也要先虧三年。高層住宅從拿地到交樓起碼兩年半,正常三年多。也就是說,無論項目多賺錢,前三年的項目損益表是沒有營業收入的,也不結轉銷售成本,只有營銷費用和管理費用支出。即項目損益表肯定要連虧兩三年才會見到利潤。


  2、銷售增長越快的開發商利潤越難看。大型開發商的損益表就是由幾百個項目損益表合并而來。由上題得知,所有新項目前兩三年都必然是虧損的,后期交樓的項目才貢獻利潤,那么報告期內新項目比重越大,交樓項目比重越低,開發商的合并報表凈利率就顯得越低,甚至虧損。現實中,銷售增長越快的開發商,新項目比重自然越大,較少的老項目結算收入和毛利要分擔較多的新項目前期營銷和管理費用,凈利率壓力會比較大。比如近些年銷售增長迅猛的恒大、融創都是如此。而那些銷售增長緩慢的開發商反而損益表好看,比如中國海外發展和龍湖。


  3、房地產仍然是最賺錢的永續行業之一。全社會的平均凈資產回報率(ROE)通常不到10%,而10%對于房地產開發商來說是沒有興趣做的。雖然說行業黃金十年已過,隨便誰拿塊地就能賺錢的時代一去不復返了,弱勢開發商越來越難賺錢,但對行業強勢龍頭來說,現在是比黃金時代更好的白金時代,單個項目自有資金投資回報率還能長期保持在20%以上。


  4、衡量房地產項目盈利水平的主要指標是項目內部回報率IRR。拿地前,房企會對項目盈利能力進行全面預算,項目凈現值、投資回收期、毛利率、凈利率、峰值現金需求等等,但最重要的決策參考指標是“全投資內部回報率”。所謂全投資就是不區分自有資金和外部融資,或者假設全是自有資金投入。具備成本優勢的龍頭房企在拿地(招拍掛或并購)時往往要求項目的靜態全投資內部回報率在15%上下。所謂靜態,就是不考慮房價上漲。


  5、開發商上杠桿是因為有把握賺大錢且機會太多。事后看,具有顯著競爭優勢的龍頭開發商,算上資金成本,98%的項目都是賺錢的,勝算極高。在自有資金有限、市場機會非常多時,加杠桿是理性選擇。有把握賺15%的全投資內部回報率,借一部分8%的債可以把自有資金的內部回報率撬到20%、30%、40%……每個項目盡量少占用自有資金,有限的自有資金就可以投入到更多的項目,企業就能更快的滾雪球。當然,對于弱勢中小開發商,如果賺10%都沒把握,借8%的錢就是作死了。此外,如果以后龍頭企業錢多機會少,也自然會像香港開發商那樣低杠桿。


  6、龍頭開發商主要賺品牌溢價和低成本優勢的錢。競爭會使高ROE向社會平均水平回歸,除非你有護城河。少數強勢龍頭開發商的護城河非常明顯,一是相對于中小開發商5%~10%的品牌溢價,二是相對于競爭對手5%~15%的長期低成本優勢。長期低成本優勢主要包括低價拿地、低價采購材料、低成本融資、營銷及管理費用攤薄等。招拍掛的項目想低價拿地只能是逆周期,在別人都缺錢時你融資能力最強,但龍頭開發商更普遍的低價拿地方式是與地方政府協議拿地,整合資源打造各種商業綜合體、產業新城、旅游小鎮、健康谷等。規模領先且執行標準化戰略的開發商,比如恒大,在采購材料時具有極強的議價能力。此外,龍頭開發商的融資渠道越來越廣闊,中小開發商則借錢越來越艱難。最后,類似恒大足球這種全國性品牌廣告,在4000億銷售額上分攤可以忽略不計。


  7、房價暴漲開發商要交巨額土地增值稅。營改增后,房地產開發商適用于11%的增值稅率,稅負大致與之前5%營業稅時相當。房地產行業適用的所得稅率是25%。房地產行業最特殊的稅種是土地增值稅,按單個項目分級累進征收。如果某地產項目的銷售收入對比可扣除的成本項增值不超過50%(成本100,銷售收入不到150),則增值部分征收30%土地增值稅;增值超過50%不到100%的部分,征收40%土地增值稅;增值超過100%不到200%的部分,征收50%土地增值稅;增值超過200%的部分,征收60%土地增值稅;此外,如果增值部分不到20%,即項目微利或虧損時,免征土地增值稅。


  8、即使房價跌兩三成開發商也不一定都虧錢。由于有“稅盾”的影響,開發商的利潤對房價漲跌沒有大眾想象的那么敏感。如果拿地成本低,地價房價暴漲所得,一半以上會以土地增值稅和企業所得稅形式裝進政府的口袋。反之如果房價大跌回來,政府也跟著少收大量土地增值稅和所得稅。當然,高峰期拿的地王項目就難免虧損了。以中國恒大為例,2016年中報披露的1.86億平米土地儲備賬面原值2600億,市值已達5700億,升值3100億。如果房價不變,房子全都賣出去,3100億的升值起碼要交1500億土地增值稅及400億企業所得稅。但如果現在地價普跌一半,房價大降兩三成,恒大這批土地儲備照樣可以賺取正常利潤,有虧錢風險的只有2016年下半年調控前拿的幾塊地王而已。


  9、快周轉開發商長期完勝高利潤開發商。由于累進土地增值稅的存在,喜歡長期囤地、追求高利潤率的香港開發商,在大陸完敗給快速開發、平利多銷的內資快周轉開發商。你的資金50%回報率轉一圈的時間,別人的資金已經25%回報率賺了五圈。此外,由于一線城市地價占房價比例高、預售條件相對嚴苛(起碼拿地一年半才能開盤),所以早期聚焦一線的開發商發展速度都較慢。而采用農村包圍城市戰略,能在二三四線城市做到拿地5~8個月開盤的恒大、碧桂園,卻在行業排名中后來居上。


  10、強勢龍頭開發商喜愛行業小周期波動。弱勢中小開發商喜愛房價暴漲,懼怕調控,因為他們只打算把手上的項目做完就不玩了。打算長期經營的強勢龍頭開發商則希望行業健康平穩發展,不希望房價大漲導致地價過高,更不希望房價大跌引發系統風險。這方面,龍頭開發商和中國政府的立場是一致的。通常,政府調控導致行業景氣度下降時,強勢龍頭開發商往往大快朵頤的吞并中小開發商。


  11、房地產開發就是利用各路資金為我賺錢的現金流游戲??⑸棠玫厥?,通?;崾褂靡徊糠腫雜兇式?,另一部分靠融資解決。融資既可以負債引入信托資金,也可以與第三方進行股權合作,還可以采用永續債等明股實債方式。項目開工后,強勢開發商通?;嵋蠊┯ι痰嬋釷?,運營資金缺口則用自有資金彌補。四證齊全后,才能申請銀行的開發貸。然后就是盡快開盤銷售回款,有了回款就開始按比例歸還銀行開發貸,償還到期的供應商墊款、信托、永續債,與少數股東瓜分自由現金流??⑸譚值玫南紙鴰乜?,滾動投入到下一期或下個項目。通常,房地產項目自有資金需求峰值時刻是開盤前或開發貸放款前。那么,開發商的自有資金從何而來呢?幾部分:原始資本、發行股票融資、銷售利潤積累、發行企業債。


  12、融資能力決定房企發展速度。對于行業整合階段的龍頭房企,最重要的除了經營現金流入,即銷售回款外,就是融資能力了。面對大把的預期內部回報率兩位數的拿地及并購機會,誰能融到更多的錢把握更多機會,誰就能取得更快的發展,在長期行業競爭格局中立于不敗之地。融資成本與融資規模也存在一個平衡,比如恒大平均8%利率融資5000億,比5%利率融資幾百億的開發商發展快的多。


  13、開發商的資金成本是多種融資加權平均的結果??⑸痰母赫鐘邢⒏赫臀尷⒏赫?。有息負債中利率由低到高依次為企業信用債、銀行開發貸、信托及永續債。無息負債主要是上下游占款,上游占供應商墊款,下游占客戶預收款。狹義的綜合融資成本是有息負債的加權平均利率,廣義的還無息的可以把零成本的上下游占款加權平均進來。


  14、企業信用債的利率跟評級直接掛鉤??⑸棠苣玫降氖褂米盍榛?、成本最低的有息借款往往是企業信用債,但發行規模受到限制,不能超過凈資產。中國大陸曾多年不讓房地產開發商發行企業債,逼迫缺錢的開發商只能去海外發行高息優先票據。2015年,中國大陸恢復開發商發行企業債,但近期又有所收緊。目前只有全國百強房企或上市房企中滿足一系列限制條件的少數企業能夠發行企業債。企業債的利率跟開發商評級掛鉤,評級越高,發行利率相對越低。國內評級機構給房企評級時會綜合考慮企業負債率、銷售規模、市場份額、城市布局、盈利能力等多項指標。恒大在國內獲得AAA評級。


  15、銀行的房地產開發貸款條件嚴苛。一般中小開發商很難從銀行貸款開發項目,大開發商則容易的多。但銀行貸款是不可能用于拿地的,往往要項目開工數月、四證(土地使用證、建筑施工許可證等)齊全后才能放款。大型房企的開發貸利率也要7.5%左右,不會太低。而且項目開盤銷售后的現金回款,至少三成要還開發貸。


  16、大項目的總投資額是分期滾動投入的。對于大型房地產開發項目,往往分成多期開發。每一期其實可以看成一個小項目。往往一期開盤后回籠的現金滾動投入到二期,二期回籠資金投入到三期。一個號稱總投資1000億的大型分期項目,往往投入資金峰值不過幾十億。


  17、巨量土地儲備并非因囤地不建。通常認為,長期經營的開發商,土地儲備至少應滿足未來三到五年的開發需求。對于快周轉開發商,理應拿地后盡快開發,為何會囤積大量的土地儲備呢?一個重要原因是大項目需要分期滾動開發。一期拿地就開工了,二期三期甚至及N期自然要先曬太陽。比如恒大啟東海上威尼斯項目和?;ǖ合钅?,上千萬平米土地儲備,是要分十幾年開發完的。由于這些大塊土地儲備地價十分低廉,每年的利息成本不過每平米幾十元,房價漲幅輕松覆蓋。


  18、土地儲備只能原值入賬??⑸套什赫淼淖什?,重要組成部分就是待開發土地(原材料)、在建工程(半成品)和竣工待售物業(成品),這三者都必須是原值入賬。但現實中,土地不同于制造業的原材料,長期升值是常態,而升值是不能體現在資產負債表上的。也就是說,對擁有大量土地儲備的開發商來說,其資產往往被低估了。前面已經舉過中國恒大土地儲備升值的例子。


  19、已銷售未結算金額基本鎖定了開發商未來一年半的利潤。商品房銷售之后、交樓結算之前,稱之為已售為結,包括資產負債表中流動負債的客戶預收款、未入賬的在途銀行按揭、以及客戶分期付款中的未到期部分(沒確認收入前不能記應收賬款)??⑸痰囊咽畚唇嶠鴝鍆哂諞荒甑暮賢勱鴝?,如無意外將于未來一兩年內陸續交樓結算收入和毛利。因此,開發商下年的收入和利潤往往已經大部分鎖定,下下年的也鎖定了一部分。例如我們看到恒大地產在引入戰投時承諾未來三年凈利潤888億,其中起碼四成已經由已售未結合同鎖定。如果2017年銷售任務完成的好,三年利潤承諾就基本無懸念了。


  20、開發商的賬面凈資產嚴重被低估。如前面所說,開發商的土地儲備只能原值入賬,存貨中大量已售未結合同又隱含了一年多的利潤待兌現,這都使得賬面總資產和凈資產被低估。只有投資物業可能是按市值重估的。因此,開發商財報的凈資產是一個普遍被嚴重低估的數字,基于賬面凈資產算的各種指標都不靠譜。


  21、專業人士看開發商的凈有息負債而非總負債??突гな湛詈凸┯ι逃Ω犢釷強⑸潭隕舷掠巫式鸕惱加?,占用越多說明議價能力越強。房地產行業,這種無息負債被認為“好負債”。為了扣除好負債的影響,業內人士主要看“凈有息負債”。凈有息負債=有息負債-現金。比如中國恒大2016年中期的總負債是9400億,凈有息負債不到3000億。


  22、增速越快的開發商有息負債率越高是正常現象。作為大型開發企業,其資產負債表就是由多個項目的資產負債表并表而成??梢韻胂?,未開盤的項目(分N期開發的項目拆成N個項目看待)占比越高的開發商,凈負債率越高。未交樓的項目占比越高的開發商,總負債率越高。顯然,增長越快的開發商,未開盤的新項目占比越高,自然凈負債率和越高;增長越慢的開發商,凈負債率越低。


  23、房地產項目利息可以資本化。與制造業一樣,營業收入和銷售成本要匹配進入損益表。房地產的特殊性在于,對應具體房地產項目的融資成本也可以資本化(利息支付的時候不計入當期成本費用)到“存貨”科目中,與土地成本、建筑安裝成本等一并在交樓確認收入時結轉為銷售成本。這是十分合理的行規,所有開發商都會盡量資本化利息,除非不滿足資本化條件。


  24、使用永續債拿地會顯著推遲項目利潤。這是相對使用信托負債拿地或者股權合作拿地而言的。如果使用信托資金拿地,利息是可以資本化到項目中的,等以后交樓確認收入時才結轉銷售成本。如果采用股權合作拿地,歸屬少數股東的利潤也是項目交樓結算收入時,才從損益表凈利潤總額中劃給少數股東。但是按會計準則規定,永續債利息不能資本化,從拿地開始,利息隨發生隨在損益表中當期劃撥給永續債債權人。實踐中,永續債本息往往在拿地兩年內就償還完畢了,而對應項目還沒開始交樓。從結果上看,相對于信托拿地和股權合作拿地,永續債的使用會將房企普通股股東的近期利潤大量推后到兩三年后,雖然利潤總額不變。以中國恒大為例,因為永續債的大量使用,2014年至2016年上半年,高達150億的歸股東凈利潤被推遲到2016年下半年及以后。


  25、購買土地是開發商的經營現金流流出。對于其他行業企業,買地肯定是投資現金流流出,唯獨房地產開發企業不同。除非自用土地,購買用于開發出售商品房的土地,相當于購買原材料,屬于經營現金流流出。對于土地銷售多少補充多少的房企,銷售規模穩定,凈經營現金流入大致等于凈利潤。對于銷售快速增長的企業,由于新購土地遠遠超過消耗土地,凈經營現金流入往往遠遠小于凈利潤,甚至為負。這未必是壞事,反而是企業繼續高速發展的基礎。


相關文章

發表評論

樓世界
樓房推薦 更多>>
悠洋棋牌网站 杰克棋牌手机端2016 百家利登录平台777 118图库开奖号码 如意娱乐苹果 牛彩网3d 宁夏十一选五 一定牛 福彩3d图谜 竞彩胜分差怎么算的 红包赚钱app知乎 一分块三大小单双技巧 娱网棋牌沈阳麻将 分分彩官网 卖衣服能赚钱不 南国彩票论坛社区网 北京赛车pk开奖直播盛世开奖记录