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里尔猎狗:降息5基點,11月20日后樓市會熱嗎?

伊朗里尔兑换多少人民币 www.izjic.com.cn 作者:來源:新浪財經發布時間:2019-11-21

    11月20日,LPR改革后迎來第四次報價。最值得關注的是5年期的LPR歷史首次降低,如果把這視同基準利率,可以說(2015年10月24日起人行公布的銀貸款5年以上基準利率4.9%)這是4年來,房貸基準利率的首次降息!


  今日貸款市場報價利率為:1年期LPR為4.15%,前值為4.2%。5年期以上品種報4.8%,前值為4.85%。

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  首先:降息周期已經打開:


  央行11月18日發布的公告顯示,當日開展1800億元逆回購操作,期限為7天,中標利率為2.5%,較此前下調5個基點。此前1年期MLF利率下調是2016年6月以來首次,此次7天期央行逆回購利率下調則是2015年10月以來首次。


  對于房地產市場來說,影響最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企業貸款成本,5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢,5年期LPR的降低,代表了房貸利率的下調也將成為趨勢。


  本次5年期的LPR下調,對于購房者而已,只是開始,100萬貸款30年,平均月供減少30元,30年合計減少月供10890元。


  這只是開始,從豬肉價格逐漸平穩看,未來幾個月LPR還將明顯下調。


  其次:房地產市場政策也開始出現寬松苗頭


  最近樓市的政策已經出現了寬松趨勢:11月中旬部分城市房地產政策:


  從央行到地方都發布了部分與樓市相關的政策,其中央行繼續明確不短期刺激房地產,深圳調整了普通住宅標準,另外部分城市的公積金政策有所寬松。


  第一:LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市,所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60個基點。


  因為一般5年以上貸款大部分是房貸,所以本次降息出現5年期降低,對于房貸影響巨大。因為LPR的報價是月度,后續繼續降息可以期待。


  第二:第四次的報價,降息周期開啟!


  但全社會的資金成本降低下,房貸利率上行的可能性就不存在了,而且針對優質區域、優質貸款者,不排除后續房貸利率的繼續輕微下調。


  整體看,全社會貸款成本都有有所降低,這種情況下,房地產相對貸款成本上行可能性不大,但因為各種政策約束,預計下調的空間也有限,保持平穩將是主流


  第三:目前各地房貸額度基本平穩,出現明顯波動的不多,大部分銀行依然正常放款,利率微調很少。從全國主要的一二線城市看,目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動,但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率。


  第四:預計2019年房貸額度依然刷新歷史記錄,但漲幅將明顯降低。


  原來不同城市之間,房貸的利率差距巨大:


  全國房貸利率執行嚴重不均衡,從不同城市看,上海不論是不是恢復之前,依然首套房貸款有一定折扣,從銀行成本角度看,上海能夠執行基準優惠,而其他城市基準上浮,與房地產調控無關。每貸款100萬,上海的購房者30年周期內,比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。


  第五:2019年樓市銷售額有望超過16萬億!


  10個月房地產銷售面積首次同比上漲,全年銷售額超過15萬億成定局


  1—10月份,商品房銷售面積133251萬平方米,增速今年以來首次由負轉正,同比增長0.1%,1—9月份為下降0.1%。


  商品房銷售額124417億元,增長7.3%,增速加快0.2個百分點。


  2018年同期數據:1-10月份,商品房銷售面積133117萬平方米,商品房銷售額115914億元。


  2019年再次刷新2018年創造的歷史年度15萬億銷售額記錄已成定局!年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史記錄持平。


  10月份房地產市場銷售活躍,同比均明顯上漲,拆分單月數據看,10月全國房地產市場銷售面積高達1.4億平米,同比上漲了1.94%。銷售額高達1.29萬億,同比上漲了9.7%。


  整體看,市場在5-6月反彈后,再次進入平穩周期。單月數據環比同比均出現了繼續退燒的現象。8-10月已經連續3個月市場數據上漲。


 ?。?018年全年房地產銷售面積171654萬平方米,商品房銷售額149973億元)


  第⑦:后續市場針對首套房貸利率應該有寬松的趨勢。


  如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機,按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準,首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。


  從房住不炒看,針對首套房利率有所降低符合調控的方向。


  第⑧:整體看,房地產調控政策避免房貸過量,引導資金進入實體經濟!


  關注房地產行業資金鏈風險成為政策的主要內容2019年是房地產政策最密集年份,而在房地產政策內容里,過去很少提及的房地產金融風險在2019年來,密集提及,累計看,中央各部位在2019年來累計已經發布過25次講話或政策,關于要求注意防范房地產金融風險。從中央到銀保監會,密集加強對房地產金融的風險把控。


  第⑨:LPR的降低,對于房地產市場肯定是利好消息,而且從趨勢看,這一次的降低只是開始,后續幾次有繼續降低的趨勢。


  對于購房者來說,剛需購房者,針對當下的優質房源,可以考慮購買,特別是大部分城市已經限制房價。


  第10:整體看,預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。


  第11:LPR降低后,市場有望平穩


  從二手房數據看,連續出現了3個月20個城市房價下調,這也是最近2年來首次出現。


  從不同城市變化看,一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯的回落,2019年上半年的小陽春已經過去。


  第十:降準與LPR降低的出現,對當下樓市有穩定的作用,但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈,整體年末房地產市場有望平穩。


  房住不炒下,市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了,未來判斷市場主要看5年期的利率什么時候再次降低,當然已經可以看看房了。


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