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里尔克散文:100万首付跌没了!北京楼市,正在经历史上最长的“熊市”

伊朗里尔兑换多少人民币 www.izjic.com.cn 作者:来源:腾讯新闻 发布时间:2019-12-30

    北京楼市,正在经历史上最长的"熊市"。

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  按照国家统计局数据,自2017年3月份见历史顶部以来,北京二手房已经下跌超8%。从大周期来看,北京房价已经历经32个月的回调期,堪称北京房价史上最长熊市。


  另外,据贝壳研究院的数据显示,2017年顶部北京二手房价为67497元,现价60846元,跌幅超过10%。


  而,北京偏远区域的二手房跌幅则更大。贝壳研究院数据显示,截至2019年2月份,石景山、通州、大兴等区域二手房价相对2017年高点跌幅均超过15%??悸堑?-12月北京房价仍跌跌不休,这些区域的二手房跌幅或已超20%。


  这也就意味着,对于在2017年高位入手的投资者来说,他们的100万首付款已经跌没了。


  而据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,2020房价可能一般性下跌的预警城市有:


  北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。


  意味着,北京房价,2020年仍存在下跌的预警。


  二手房,惨遭砍价300万


  史上漫长熊市之下,买房资金也开始谨慎了。


  最明显的特征之一便是,2019年以来,北京的二手房成交变得相当困难。


  "我的房子原来准备卖900多万,后来卖不出去,700多万卖的。"在朝阳区不动产登记中心,一位已经出手卖家表示,他的130平房子在大北窑附近,从挂牌到出手接近10个月时间。


  我的一位投资客朋友,也这样跟我诉苦:"根本没有买家,好不容易来个中介带看,开口就要砍价300万。"


  据权威机构统计数据显示,2019上半年北京二手房成交数量为7.2万套,创下近五年同期最低值。


  具体来看,2015年上半年,北京二手房成交8.5万套,2016年上半年成交13.55万套,2017年上半年成交8.76万套,2018年上半年成交7.66万套。


  然而,在价格一路走跌的同时,北京二手房的挂牌数量却在猛增:


  2019年9月,北京二手房平均挂牌套数高达91076套;


  2018年9月,这一数字仅有49296套;


  2017年11月,平均挂牌数为25941套。


  可见,北京二手房市场挂牌数量激增,"房价不涨,供给猛增"的危险局面,初见端倪。


  据贝壳研究院数据显示,2019年12月的北京二手房挂牌均价为61245元,较年初的63863元,下跌幅度超过4%。而在2017年最高峰时期,北京二手房挂牌均价一度超过75000元。


  有分析人士表示,北京房价下跌的原因主要有三个方面:


  第一,北京的新建商品房库存达7.56万套,如果再加上空置二手房,那空置率超过30%,北京房子严重过剩的情况非常明显。


  第二,北京现行的限购政策是全国范围内最严苛的,无论是连续缴纳社保的时限,还是提高房产首付比例,都给购房需求设置了不少障碍,从而压制了大量的购房需求。


  此外,北京人口数量还在大量流出,未来几年北京人口将减少500-600万。


  在此情况下,北京持有房产的业主们的心理预期正在不断下降。


  注意!越来越多的城市房价,在下跌


  曾经最抗跌的北京,房价亦开始出现松动,2019年全国房价下滑态势,也开始长出苗头。


  据国家统计局数据显示,2019年10月、11月,中国下跌的城市数量连续2个月超过上涨城市数量。


  其中,11月二手房跌幅较大的城市主要以环渤海经济圈、东部三四线城市为主。其中,秦皇岛以4.76%的跌幅位居第一;湖州以4.51%的跌幅位居第二。东北城市市场均价10016元/平方米,环比下跌0.81%。


  值得一提的是,在一线城市里,北上广的二手房房价均环比出现下跌,只有深圳例外。


  可见,2019年10月以来,中国房价下跌已经不再是"狼来了"。


  另外,由二手房房价下跌传出的信号,开始动摇业主的卖房信心。众所周知,二手房挂牌均价,一定程度反映了业主对后市房价的信心。


  据贝壳研究院的数据显示,二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。过去一年,25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌,甚至有城市的跌幅超过20%。


  其中,青岛二手房挂牌均价跌幅最大,从2018年11月的26713元跌至最新的22203元,跌幅超20%居首;


  广州位居次席,从37397元跌至31910元,跌幅超17%;


  郑州位居第三位,从16861元跌至14965元,跌幅超12%。


  众所周知的是,挂牌价更多可能是反应卖房者的未来房价信心与试探,并不等同于成交价。


  中国居民,还有没有钱买房?


  中国居民买房的过程,就是不断加杠杆的过程。


  据央行披露的《中国金融稳定报告(2019)》显示,截止到2018年末,我国住户部门贷款余额达47.9万亿元,其中25.8万亿为个人住房贷款,占比达53.9%??杉?,家庭债务中,房贷占据了绝对的大头。


  2018年末,我国住户部门杠杆率为60.4%,相比2017年末继续上升3.4%。


  那么问题来了,60.4%的杠杆率高不高呢?


  对比国际水平,中国的居民杠杆率虽然仍低于发达国家,但已经高出国际平均水平(59.7%),且远远高过其他新兴经济体。而且,美国、澳大利亚的居民杠杆率都在下降,我们的居民杠杆率增幅位居世界前列。


  观察这一数据近10年以来的变化,2008年,中国居民部门杠杆率仅有17.9%,如今已经攀升到60.4%的新高。


  这十年间,居民杠杆率上升幅度超过300%,居民"加杠杆"的速度远超发达国家,这也正是过去十年房价大牛市的推动力之一。


  当前中国居民"加杠杆"的空间还有多少呢?


  回答这个问题的关键点在于,当前,中国居民的可支配收入能否覆盖现有债务?


  据央行披露的《中国金融稳定报告(2019)》显示,截止到2018年末,我国住户部门债务收入比(居民债务/可支配收入)为99.9%,同比上升6.5个百分点。


  意味着,全国居民一整年的收入才能还清债务。


  若以年收入维度划分,低收入家庭的债务压力已经逼近极限。据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查:有负债家庭中,年收入低于6万元的平均债务收入比高达285.9%。


  报告进一步显示,年收入低于6万元的家庭中,有0.8%的家庭债务超过50万元。意味着,偿还当前的债务,需要全家人不吃不喝工作8.3年。


  这份报告,或许是央行有意给不断加杠杆买房的中国居民的一次警示,也意味着中国居民再继续贷款买房的空间已经所剩无几了。


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